7月初，廣州海珠區瀝滘村舊村改造首批復建房搖珠分房啟動。面積相當于2/3個珠江新城，瀝滘村是廣州中心城區最大的城中村改造項目。因緊鄰珠江后航道以及廣州城市中軸線南端，被譽為海珠版的“獵德村”。
今年開年以來，廣州穩步推進城中村改造，11個區集體簽訂2023年城市更新工作責任書，協力完成2000億元固定資產投資任務。7月17日，廣州市住房和城鄉建設局還發布關于征集《廣州市城中村改造條例（征求意見稿）》意見的公告，是廣州市首次針對城中村改造進行的立法工作，也將是全國首個專門針對城中村改造的地方性法規條例。
回望過去三十年，城中村充當了廣州發展的“催化劑”，展望未來，城中村不應成為阻礙發展的“絆腳石”。廣州是粵港澳大灣區的核心城市，此次瀝滘村改造，更強調公共利益先行、政企雙輪驅動，全域城市綜合運營的做法或將為超大城市中心城區舊改作出示范。
安置區、公共配套設施先行
記者日前到瀝滘村內采訪，仍能見古榕垂須、小橋流水的水鄉風貌。作為廣州市中心城區最大的城中村改造項目，瀝滘村改造范圍151.42萬平方米，規劃建筑總面積約436.27萬平方米，其中住宅面積243.4萬平方米，非住宅面積192.87萬平方米，總投資約300億元。
瀝滘村位于廣州城市新中軸南端，北臨海珠湖、南至珠江后航道、東達華南快速路。“瀝滘村內雖然存在樓間距小、衛生環境相對較差等問題，但勝在租金便宜、交通便利。”一名曾居住在瀝滘村的租客曉明（化名）表示。
在瀝滘地鐵口一處藍色圍蔽鐵皮上還殘留一則出租告示，600元就可租到地鐵口附近30平方米的單間，三房一廳套房月租2000元，遠低于中心城區租房市場平均水平。但在瀝滘村全面啟動改造后，已經找不到房屋租賃中介。
從住房保障與人才安居層面看，未來廣州將更加注重和突出城中村改造的公共利益屬性，堅持以城中村改造促進城市空間功能優化和城市品質提升，服務經濟社會發展大局。
近日，《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮改造實施辦法（征求意見稿）》適時增加混合改造、統籌做地模式等新概念，同時增設公眾參與和專家論證條款，建立健全“三舊”改造公眾參與機制，強調要發揮政府補位作用，對于市場主體主導的全面改造項目，確實難以推進的，市場主體按規定征得原權利主體同意，可申請將項目轉為由政府主導的方式推進。
城中村改造（含微改造）具有拉動固定資產投資、促進資金流動、改善城市界面、提升居住環境等多重收益。今年，廣州將實施重點片區改造工作，其中南中軸線片區也被劃入四大重點片區之列。
“過去包括城中村改造的舊改多由民企主導，改造增值收益沒有太多投入公益領域。通過強化政府補位，引入有實力房地產企業，更強調安置區、公共配套設施先行建設的超大城市城中村改造思路，可更好兼顧發展與公平。”廣東省政府原參事、華南城市智庫高級顧問溫洋表示。
“建設容易，更新難。”廣東省“三舊改造”協會專家胡青善表示，目前城市更新模式，對開發商要求更高。像瀝滘村這類區位較好的城中村，改造能夠實現多方利益平衡。但在偏遠城中村，開發商面臨的考驗很大，需要政府和國企介入，同時注意改造節奏，步子不要一下子邁得太大。
瀝滘村牌坊。
超大城市加碼舊改
今年北京、上海、廣州、深圳等超大城市，均提出指向存量建設用地的改造計劃。
今年，北京計劃新開工老舊小區改造項目301個，建筑面積702萬平方米；新完工老舊小區改造項目143個，建筑面積632萬平方米；上海計劃2023—2025年，完成不成套職工住宅改造約90萬平方米，安排新啟動30個“城中村”項目，改造老舊村（居）民房屋面積不少于400萬平方米。其中，2023年計劃完成不成套職工住宅改造約28萬平方米，新啟動10個城中村改造項目。
今年，深圳明確建設籌集保障性住房18.5萬套（間），保障性租賃住房16萬套（間），計劃推進4.9萬套（間）城中村規模化品質化改造提升項目。按照計劃，2021—2027年深圳將新增建設籌集保障性住房100萬套（間），覆蓋350萬—400萬人。廣州今年計劃推進127個城中村改造項目，預計完成固定資產投資983億元，占全年城市更新固定資產投資目標的49%。
相比北京、上海關注老舊小區改造，廣州、深圳將目光更多投向城中村。
廣州城中村數量多、面積廣，規模大、人口多。數據顯示，目前廣州有272條城中村，中心城區有137條，超過一半。城中村村域面積743平方公里，占廣州1/10，常住人口674萬人，占全市常住人口35.8%。深圳市城中村共有住房約540萬套（間），約2億平方米，占全市租賃住房比例超60%。對于廣州、深圳而言，城中村改造不是能不能，而是如何進行公平、高效改造。
溫洋表示，廣州、深圳存量建設用地以及出租房中，更多屬于村集體所有，這是廣州、深圳主要面向城中村挖掘存量建設用地、出租房的原因。
加快城中村改造，有助于推動廣州、深圳實現高質量發展。作為廣州市中心城區最大舊改項目，去年以來瀝滘村改造工作加速。2022年8月2日，瀝滘村首期復建房封頂，2023年1月復建21#地塊開工，2023年3月3日復建27#地塊主體建筑封頂……結合相關簽約進度及建設情況，瀝滘城中村改造領導小組充分研究決定啟動復建房選房工作。4月24日，瀝滘城中村改造領導小組會議通過《瀝滘城中村復建房選房總則》定稿……
“吸取過往城中村改造經驗教訓，率先建設安置房的確有助于減少矛盾。但不同的舊改項目往往需采取不同方式，這個經驗能否成為超大城市中心城區城中村改造示范仍需進一步觀察。”胡青善表示。
城市更新探索“針灸式”新路
眼見高樓平地起，瀝滘村當地很多村民心里多了幾分期待。
超大城市寸土寸金，老舊小區、城中村改造牽涉利益主體復雜，需要更好發揮政府和市場作用，借助更多社會力量，在多重約束條件中找到最優解。
過去城中村改造由市場主導，面積較碎片化，改造收益有限。近年各地城中村改造主流是連片改造、整體規劃，社會效益提高，但改造難度也更大，需要做好村民、政府、開發商間利益平衡。
作為改造主體，瀝滘經聯社與合作企業廣州珠光城市更新集團有限公司扎實推進村土地權屬登記工作。當前，改造范圍內核發集體土地所有權證145宗，面積1956.08畝，認定國有無主地46宗，面積5.88畝。十余年探索，瀝滘村改造釋放出公共利益優先、去房地產化、增強政府統籌的超大城市中心城區舊改信號。
“由于這幾年舊改政策變化，部分企業退出舊改市場。當前廣州擬針對城中村改造立法，可以解決一直困擾的‘釘子戶’難題，重振社會資本信心，全面加快城中村改造。”中地集團總經理謝建春表示。
6月，廣州出臺《優化城中村全面改造項目審批流程的通知》，明確項目實施方案批復并生效后，項目每片簽約占總人數80%，即可按實施計劃啟動房屋拆除及后續相關工作。同時優化年度計劃增補機制，可根據具體情況實時申報、動態增補城中村改造入庫項目。
對已批項目實施方案確需調整，但不涉及增加總建筑面積、不涉及減少復建安置面積和公益性用地面積的，可由區政府按程序審定。要求每一片（期）先行建設安置區、公服配套等公益性設施，實現“簽一片、拆一片、供一片、批一片、建一片”。
為保障城市更新項目可持續實施，廣州探索在政策、金融、模式等方面的組合創新。如今，保利發展、萬科、越秀集團、廣州城投、珠江實業、機場建設集團等一批企業與建行廣東省分行簽訂《城市更新戰略合作協議》，建信信托與廣州金控簽訂《城市更新股權投資基金戰略合作協議》，以投貸聯動加快廣州舊改腳步。
過去城中村改造，因過度市場化導致補償標準不斷攀升，平臺公司從中獲取巨額利益，抬高舊改成本。如何善用社會資本，仍是廣州城中村改造面臨的難題。
“無論是深圳籌集城中村住房為保障性租賃住房，還是廣州拆舊回遷，路徑雖然不同，都體現出更好發揮政府作用的城市更新導向。”溫洋表示。當前，更關注公眾利益和政府統籌的“針灸式”城市更新方法仍在探索中，或將為粵港澳大灣區超大城市中心城區加快城中村改造闖出新路。
導入產業推動城市運營
放眼國際，許多比較繁榮的都會城市均通過因地制宜，創新城市運營模式。
如英國倫敦的城市中心區金融城，創新性地挖掘“商業促進區”的模式，激發城市空間可持續發展活力，以政府主導轉變為以政府為核心的多元主體參與機制，拉動消費半徑戰略縱深。
瀝滘城中村改造簽約中心（中區）實時顯示簽約人數。南方日報記者 吳偉洪 攝
當前，城市經濟增長模式正從“資本型”增長模式逐漸向“運營型”增長模式轉變。城市資產運營和管理將成為一個新的經濟增長點。在發力城中村改造的同時，廣州需全面梳理可用于持續運營資源要素，加強整合存量資源、土地資源、規劃資源、市場資源、文化資源等，探索利用土地差價、房屋升值、營商稅收、產業投資等長效收益實現財務平衡。
根據此前公布規劃，瀝滘村改造將設置公共服務設施158處，配套面積約30萬平方米。未來，片區將以創新創意為主導，吸引高端商務辦公及創業型辦公孵化器進駐，規劃商業辦公建筑面積約288萬平方米，實現產居比50%以上，全面推進片區產、城、居、商融合發展。
除了瀝滘村所在的海珠區，廣州其他各區都提速城中村改造，使之成為促進經濟穩增長的途徑，增強企業、村民對城市發展的信心。
對于常住人口接近2000萬的超大城市，廣州加碼舊改，是瞄準地產周期，搶抓改造窗口的應時之舉，瀝滘村改造關乎珠江后航道開發以及廣州城市中軸南拓的大課題。引入社會資本積極參與的同時，應跳出傳統城市化發展模式，以資源整合、跨界創新思維推動城市運營，以產業導入助推產業結構升級，將資源聚焦城市品牌，在經濟接力賽比拼中形成持續競爭優勢。（文字 南方日報記者 朱紫強 攝影 南方日報記者 吳偉洪）